农村宅基地房屋买卖合同无效后的房屋拆迁利益应当归属买房人还是卖房人？

       1999年1月，王某因做生意急需资金周转，将其位于南京江宁区某宅基地上盖的2层楼小洋房以5.5万元的价格卖给了其远方亲戚李某，双方在同年2月签订了《房屋买卖协议》且李某在协议签订后一次性向王某支付了5.5万元的购房款。李某在1999年年底带着妻子和3个子女一起入住该房屋至2014年。在2014年年底该房屋被征迁，有关部门与李某签订了拆迁安置补偿协议。王某知道该房屋被征迁后，因受巨大的拆迁利益所惑，不甘心所有拆迁利益均属于李某一人独占。王某在咨询了当地的律师后，听取了律师的意见，认为李某在购买房屋的时候，其身份不属于房屋所在村村民，因此房屋买卖协议应当属于无效协议。遂向房屋所在地人民法院起诉，要求法院判决《房屋买卖协议书》无效，拆迁利益应由李某返还给王某。

       农村宅基地依照法律规定属于农村集体所有，买卖农村私有房屋必然涉及宅基地买卖。宅基地使用权是集体经济组织成员乙方享有的权利，与特定身份关系相利息，不允许转让给非同一集体经济组织成员。因李某并非王某所在村村民，因此其购买王某的房屋，违反了相关规定，故法院认定《房屋买卖协议》无效。但鉴于房屋已实际交付，从保障李某基本权益角度出发，依据诚实信用原则和公平原则，拆迁利益应归李某所有，并无不当。

       从公平原则和诚实信用原则出发，即使《买卖房协议无效》，拆迁利益也应当归属于李某，不应当属于王某所有。李某在1999年购买房屋后已在该地块上进行了返修、加盖和添附。拆迁安置协议中对李某拆迁补偿的依据是土地上的房屋面积和户口在该土地上的李某三个子女户口分得的面积补偿。从拆迁补偿分配可以看出，无论是因财产权还是因身份权获得的拆迁利益，都是基于李某对土地上房屋添附及李某三个子女的户口分配所得，均与王某本人无关。

       《买卖房协议书》无效，鉴于王某因缔约过失责任给李某造成可信赖利益受损，该可信赖利益受损范围包括直接损失（李某失去房屋的损失）和间接损失（王某给李某造成的诉累等损失）。李某除了应当获得因房屋灭失政府补偿的拆迁利益以外，仍旧可以向王某要求其承担因其违背诚实信用原则给李某造成的损失，例如多次滥用司法救济途径给李某造成的诉累。无论被拆迁房屋为宅基地房屋还是城市房屋，李某因拆迁而失去房屋后，必然需要另觅房屋，因此李某获得的拆迁利益是政府给予其失去房屋的补偿。王某早在1999年已经通过买卖方式将房屋卖给了李某，不能因为房价上涨，王某就违背诚信。

作者简介

章丽吉律师

江苏圣典律师事务所专职律师