疫情影响下企业房租费用减免法律分析 及《租金调整协商函》范本

团队介绍：江苏圣典律师事务所精臻企法服务中心由多位具有深厚理论功底、丰富实务经验的律师和专利代理师组成，在公司相关法律事务方面具有突出的优势，与众多大中小型企业建立紧密合作，业务领域涵盖常年法律顾问、企业股权架构、投融资与并购、知识产权、财务税务、商务谈判、合同审核、劳动人事及刑事风险防范等诸多方面，多年来持续专注为企业提供全方位、高层次的法律服务。

近期，较多人向笔者咨询因疫情影响，房屋租赁费用如何支付问题，针对于此，特作如下分析：

新冠肺炎疫情影响覆盖全国，从中央到地方，各级政府施行严格措施，防控防治疫情。新冠肺炎疫情对社会各个方面，尤其是对企业产生较大影响，企业运营和合同履行因各地政府采取的防控措施而受到影响。

从目前来看，疫情的爆发超出各方预期，对个体来讲具有不可避免、不可克服的特性，参考“非典”疫情期间的司法实践，认定新冠肺炎疫情属于不可抗力具有极大可能性。企业因新冠肺炎疫情这一不可抗力致使合同目的落空的，可以通知方式解除合同。在自身义务之履行与疫情具有因果关系的前提下，企业可以主张部分或全部免除民事责任。

本文从国有资产类经营用房及非国有资产类经营用房两个方面作分析如下：

一、承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金，减半收取3-4月份租金

江苏省近日出台的《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》中载明：疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金，减半收取3-4月份租金；鼓励各类园区、小微企业双创基地、科技企业孵化器等载体带头减免承租的中心企业房租，各地可结合实际确定减免期限或金额，对带头减免租金的载体优先给予政策支持和适度财政补贴。鼓励社会资本建设的大型商务楼宇、商场等经营用房对承租的中心企业减免租金，各地对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。

故，企业承租国有资产经营用房，请及时向相关经营单位，按规定格式条件要求，提交减免申请。

二、承租非国有资产类经营用房的情形

对于因新冠肺炎疫情停止运营的商业用房，根据意思自治原则，如果在租赁合同中对不可抗力、情势变更的定义、法律后果、责任分担等作出约定，一般应优先适用当事人约定。如果合同没有约定或约定不明，则因承租方无法继续使用场地，可以主张不可抗力，以实现减免租金的目的。对于此情形，笔者提出如下建议：

1、及时通知对方当事人并进行沟通协商租金减免。受到疫情影响导致合同履行困难的一方当事人，应当及时将疫情及其造成的合同履行困难通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，也防范自身对损失扩大的赔偿责任。

2、采取适当减损措施，防止损失扩大。无论是受到疫情影响的一方，还是不受疫情影响的一方，按照法律规定，均应在发生或知悉合同受疫情影响履行困难后，及时采取适当减损措施，防止损失扩大，避免加重自身责任。同时，在疫情影响减轻或消除后，还应根据情况尽快恢复履行。

3、注意固定和收集证据，为潜在官司做好证据准备。一是注意固定和收集疫情、防控措施及其造成合同履行困难的证据，例如政府部门通知、公告、命令等，企业自身受疫情及其防控措施影响而停止生产销售或者经营成本剧增等证据、申请复工及政府部门相关批复等文件证据。二是注意固定和收集合同双方沟通协商所产生的证据。三是对于一些不易固定、容易流失的证据，以及一些关键证据，可以考虑通过公证方式予以固定。

对于如何向出租方提出减免调整协商，提供范本一份，以供参考。