房屋涨价房主违约时如何处理

近期，由于房价涨幅较快，导致一部分已经签订房屋买卖合同、收了定金的房主，由于房价已大幅上涨，觉得自己亏损了，寻找各种理由要求购买方多付费用或者借故合同无效甚至主动承担违约责任，企图避免房屋交付。

李某（购房者）与张某（出售方）在2016年2月10日签订房屋买卖合同，约定张某将某市碧府城一房屋以548000元出售给李某，约定2016年2月10日，李某向张某支付100000元定金，约定2016年11月1日前双方进行房产过户，同时在过户当日李某向张某支付40000元，余款400000元过户当日办理贷款，由银行直接放款至张某帐户，尾款8000元，由双方确认房屋费用交接清楚后支付。同时还约定2016年2月15日张某将房屋交付给李某入住使用。一方违约、解除合同或因个人原因导致合同不能履行，由违约方向守约方支付房屋总价的10%作为违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。若因违约引起诉讼的，违约方还承担守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等费用。

李某于2016年2月10日支付张某定金100000元，张某出具收条一份，同时李某在2016年2月15日领取房屋钥匙时，经过沟通又先行支付张某8000元尾款，张某出具收条一份。

张某在2016年10月份已经拿到房产证，经李某多次提醒催促，在2016年11月1日仍未协助办理房产过户手续，主张自己违约，愿意双倍返还定金200000元，此时房价已经升值约40万元。此时，李某应该如何维权？

一、李某可以主张继续履行合，同时要求张某承担违约责任

根据《合同法》第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。李某与张某之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同依法成立并有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。李某已按约履行义务，张某拒绝继续履行合同已违反合同约定和法律规定，依法应承担相应的民事责任。所以李某可以要求张某继续履行合同，同时要求张某承担违约赔偿责任，支付房屋总价的10%作为违约金。

二、李某可以主张解除合同，同时要求张某承担违约责任或者定金罚则，同时承担相关诉讼费、保全费、律师费等

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

若因张某违约李某欲解除买卖合同，或者因善意第三人购买并办理登记变更导致履行不能等情况，李某可以主张解除买卖合同并要求张某承担违约责任或主张定金罚则，同时承担相关诉讼费、保全费、律师费等。

李某主张张某违约责任，要求张某按合同约定“由违约方向守约方支付房屋总价的10%作为违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。”损失部分可以理解为在此期间房价上涨金额及相关的其他损失。同时根据《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加。根据《合同法司法解释（二）》第28条规定，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，买方又请求卖方赔偿损失的，法院不予支持。

李某主张定金罚则，则张某返还李某200000万元解除合同，同时可以请求张某承担超过定金部分的损失，《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，李某可以选择主张违约金或者按定金罚则，主动权在于李某，而且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”根据该规定，即使李某选择适用定金罚则，如果定金不足以弥补损失，其也可请求赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿数额总和不超过因违约造成的损失。

同时，按买卖合同约定，若因违约引起诉讼的，违约方还承担守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等费用。张某作为违约方，应该承担相应的费用。